Construção Modular e Pré-Fabricada: O Futuro da Construção Civil Está Aqui

 

Introdução

A construção civil está passando por uma revolução impulsionada pela necessidade de inovação, sustentabilidade e eficiência. Nesse cenário, a construção modular e pré-fabricada emerge como uma das principais tendências, oferecendo soluções que combinam rapidez, economia e qualidade. Neste artigo, exploramos o que é a construção modular e pré-fabricada, suas vantagens, como funciona o processo de fabricação e montagem, e os principais desafios e perspectivas para o futuro.

1. O Que é Construção Modular e Pré-Fabricada?

A construção modular e pré-fabricada consiste na fabricação de componentes de uma edificação em um ambiente controlado, fora do local de construção final. Esses componentes, ou módulos, são posteriormente transportados e montados no local definitivo, resultando em uma construção completa.

• Construção Modular: Envolve a criação de módulos ou "blocos" completos, que incluem paredes, pisos, tetos e, em alguns casos, instalações elétricas e hidráulicas. Esses módulos são montados como peças de um quebra-cabeça no local da obra.

• Construção Pré-Fabricada: Refere-se à produção de partes da edificação, como paredes, lajes, vigas e pilares, que são montadas no canteiro de obras. Embora menos integrada que a modular, a pré-fabricação ainda oferece economia de tempo e recursos.

2. Vantagens da Construção Modular e Pré-Fabricada

A adoção dessas técnicas tem se expandido rapidamente devido às inúmeras vantagens que oferecem em comparação aos métodos tradicionais de construção:

• Rapidez na Execução: A construção modular e pré-fabricada pode reduzir o tempo total de construção em até 50%. Enquanto os módulos são fabricados, a preparação do terreno e fundações ocorre simultaneamente, acelerando todo o processo.

• Redução de Custos: A produção em ambiente controlado permite a otimização do uso de materiais, redução de desperdícios e menores custos com mão de obra. Além disso, o tempo reduzido de construção diminui os custos indiretos, como locação de equipamentos e segurança.

• Sustentabilidade: A construção modular gera menos resíduos, consome menos energia e reduz a pegada de carbono, pois o transporte de materiais é otimizado. A precisão na fabricação também resulta em uma edificação mais eficiente energeticamente.

• Qualidade e Durabilidade: O controle rigoroso da fabricação em ambiente industrial garante maior precisão nas medidas, melhor acabamento e menor possibilidade de erros. Isso se traduz em edificações de alta qualidade e durabilidade.

• Flexibilidade e Customização: A construção modular permite alta customização, adaptando-se facilmente às necessidades do cliente. Módulos podem ser adicionados, removidos ou realocados com facilidade, proporcionando grande flexibilidade.

3. Como Funciona o Processo de Construção Modular e Pré-Fabricada?

O processo de construção modular e pré-fabricada pode ser dividido em várias etapas:

• Projeto e Planejamento: A fase de planejamento é crítica e envolve a criação de um projeto detalhado, que deve considerar tanto a fabricação dos módulos quanto a logística de transporte e montagem. O uso de softwares BIM (Building Information Modeling) é comum para garantir precisão e eficiência.

• Fabricação dos Módulos: Em uma fábrica, os módulos são construídos com base no projeto. Isso inclui a fabricação de paredes, pisos, tetos, e em alguns casos, a instalação de janelas, portas, tubulações e fiações. A fabricação em ambiente controlado minimiza a exposição a intempéries, garantindo qualidade.

• Transporte e Montagem: Os módulos prontos são transportados para o local da obra e montados sobre as fundações preparadas previamente. A montagem é rápida e pode ser realizada em dias ou semanas, dependendo da complexidade da construção.

• Acabamentos e Instalações: Após a montagem, são realizados os acabamentos finais, como pintura, instalação de pisos, sistemas elétricos e hidráulicos. Essa fase é relativamente rápida, já que grande parte das instalações pode ser pré-fabricada.

4. Desafios e Considerações

Embora a construção modular e pré-fabricada ofereça muitas vantagens, ainda enfrenta alguns desafios:

• Custo Inicial: O investimento inicial pode ser mais alto devido ao custo de fabricação dos módulos. No entanto, esse valor é compensado pela redução do tempo de construção e custos operacionais.

• Logística: O transporte de grandes módulos pode ser complexo e caro, exigindo planejamento logístico detalhado para evitar danos e atrasos.

• Adaptação às Normas Locais: Em alguns casos, as construções modulares e pré-fabricadas podem enfrentar desafios na adaptação às normas e regulamentações locais de construção. É importante garantir que os projetos atendam a todas as exigências técnicas e legais.

• Percepção do Mercado: Apesar das vantagens, a aceitação pelo mercado ainda pode ser um obstáculo. Muitos consumidores e investidores têm preconceitos em relação à qualidade e durabilidade das construções modulares e pré-fabricadas.

5. Perspectivas Futuras para a Construção Modular e Pré-Fabricada

O futuro da construção modular e pré-fabricada é promissor, com crescimento projetado em todo o mundo. Algumas tendências incluem:

• Cidades Inteligentes: A construção modular é ideal para a criação rápida e eficiente de infraestrutura em cidades inteligentes, onde a flexibilidade e a eficiência energética são prioritárias.

• Habitação Popular: Governos estão adotando técnicas de construção modular para acelerar a entrega de habitações populares, especialmente em áreas de alta demanda ou em situações de emergência.

• Integração com Tecnologias Sustentáveis: A incorporação de tecnologias sustentáveis, como sistemas solares integrados e materiais de construção ecológicos, está se tornando comum em projetos modulares.

• Automação e Robótica: O futuro pode ver uma maior automação na fabricação de módulos, utilizando robótica para aumentar a precisão e reduzir custos ainda mais.

Conclusão

A construção modular e pré-fabricada está transformando a maneira como edificações são planejadas, fabricadas e montadas. Com benefícios que vão desde a rapidez e a redução de custos até a sustentabilidade e a alta qualidade, essas técnicas representam o futuro da construção civil. Embora ainda existam desafios a serem superados, as perspectivas são de crescimento contínuo e inovação, posicionando a construção modular e pré-fabricada como uma solução chave para as demandas do século 21.

Portas

Dicas de construção - Portas

• Se a porta for de madeira de lei, pode ficar sem acabamento, ao natural, bastando lixar e aplicar cera de carnaúba e, posteriormente, lustra-móveis para conservação; ainda neste caso, é conveniente aplicar um produto selante (base para os acabamentos, atuando como impermeabilizante), que veda os poros da madeira, ajudando a proteger contra intempéries.
• Uma alternativa para o acabamento é a aplicação de verniz, fosco ou brilhante.
• Para colorir, as tintas do tipo látex acrílico são uma ótima opção, pois filtram os raios ultravioletas. Há ainda a possibilidade de usar verniz com pigmento à base de anilina diluída.
• A aplicação de laca confere à madeira um aspecto plastificado ou até marmorizado, dependendo do tipo de trabalho.
• Num efeito diferenciado, a madeira clareada ou escurecida é fácil de obter. Para clarear, emprega-se ácido muriático, cloro ou água oxigenada. Betume misturado a um produto selante, extrato de nogueira ou cera de carnaúba escurecem o material. Em qualquer um dos processos, o produto deve ser aplicado com suavidade e de maneira uniforme, a não ser que o desejado seja o efeito manchado. Nesse caso, a aplicação é feita com pincéis ou estopa.
• Outra opção de acabamento é revestir com laminado melamínico, de fácil manutenção.
• Para a colocação de vidros, deve-se preferir os temperados.
Portas em madeira de boa qualidade dificilmente irão apresentar problemas com cupins, pois, além de sua própria resistência natural, é provável que tenham passado por tratamentos preventivos. Se apesar disso a peça for atacada por esses insetos, a saída é a aplicação de inseticidas com pincel ou por injeção.

Os tipos de portas mais comuns !

A porta (na sua visão mais tradicional) é formada pelos seguintes elementos:

Folha - normalmente uma chapa lisa (de madeira ou ) responsável pela vedação da parede, ou não, quando a porta está "fechada". Costuma ser confundida com a porta propriamente dita.


Batente - são os perfis retangulares (de madeira, metal, ou outro material) que está preso junto à abertura na parede e permite a fixação da folha.


Guarnição - um elemento responsável por esconder o rejunte entre a parede de alvenaria e a madeira do batente (em geral considerado grosseiro).


Maçaneta - uma das peças responsáveis, junto com as dobradiças e o trinco (com ou sem fechadura), pelo movimento da porta e seu trancamento.

TIPOS DE PORTAS

Porta de dobradiça

"comum" Sem qualquer duvida o tipo de porta mais utilizado no mundo.

Muito útil também como divisória ou para armario



Porta pivotante

Pouco usada em domicilios, mas muito frequente em escritorios.



Porta de correr (reta)

Falta de espaço na hora de decorar o ambiente requer planejamento. Para que o aproveitamento seja o melhor possível, uma das possibilidades são as portas de correr.

Podem ser feitas em madeira, metal, pvc ou vidro.


O sistema deslizante substitui as portas com dobradiças tradicionais, que demandam um espaço mínimo para que sejam abertas. Além da praticidade no manuseio, as portas corridas podem ser portáteis e de fácil colocação.
O uso mais comum nos últimos anos tem sido nas casas de praia, pelo modelo moderno e por combinar com o estilo veraneio.

As portas de correr também podem ser aplicadas para dividir ambientes, sem separá-los por definitivo. As divisórias feitas por portas deslizantes transformam o ambiente em espaços multiuso. Assim, cada cômodo pode sofrer várias mudanças sem a necessidade de nova reforma.
Outro benefício das portas rolantes é a facilidade na limpeza. Por ser um objetivo totalmente removível e leve em relação às portas tradicionais, oferece acesso a higienização até nas partes mais difíceis como nas dobras.

Porta Sanfonada (fole)

As portas sanfonadas podem ser aplicadas em escritórios, habitações, hotéis, espaços comerciais ou outros locais que necessitem de ser divididos.

Este tipo de porta não necessita de calha no pavimento.

Portas de madeira


Folhas

Portas de Folhas Lisas



Portas com Almofadas

A porta é um dos elementos mais comuns de uma construção, porém não deve ser tratada como elemento secundário da casa. Ela é importante para a segurança e privacidade da residência ou escritório. Por essa razão o trabalho de um fabricante de esquadrias deve ser valorizado. Essa valorização é obtida quando a porta cumpre o papel de proteger e ainda funcione como elemento de decoração.
É no item decoração que entram as portas almofadas. São feitas em madeira, permitindo a execução de diferentes tipos de acabamento. Podem encarecer um pouco o produto, mas possuem um forte apelo visual.

O processo de fabricação de portas de madeira almofadadas pode ser realizado de diversas maneiras, dentre elas:

1) Com molduras ou filetes fixados nas superfícies das portas imitando algum desenho, ou contornando as extremidades da porta.




2) Em centros de usinagem ou em tupias (superiores ou portáteis), onde a máquina usina a peça, retira-se o material necessário para dar a impressão de alto ou baixo relevo.



3) Outra opção é fabricar a peça (almofada) de maneira que possa fixá-la no centro da porta (sobreposta), dando a falsa impressão de que a porta e a peça usinada sejam uma única peça.



Também há a possibilidade de se trabalhar com a almofada, fixando na madeira qualquer tipo de tecido, couro ou derivado, fazendo um enchimento abaixo do material, bem como os trabalhos artesanais, onde as almofadas são esculpidas na madeira, transformando-se em verdadeiras obras de arte.


Modelos de portas de madeira mais usadas



PLC - Placa lisa compensada, estrutura celular, contorno maciço, com lâminas combinadas, espessura 40 mm.

PLC - Idem PLC, com espessura 35 mm.

RAC - Variação de PLC, com veneziana de retorno para ar condicionado na parte inferior.

PLC-A - Variação de PLC, com aplicação de almofadas e molduras sobrepostas em uma ou nas duas faces.

PLC-F - Variação de PLC, com aplicação de filetes em uma ou nas duas faces.



PAM - Contorno maciço, travessa horizontal intermediária, almofadas maciças sobreposta.

CVA - Calhas verticais aplicadas sobre estrutura de madeira, com laterais maciças, espessura 45 mm.

PAC- Contorno maciço, travessa horizontal intermediária, almofadas rebaixadas de calhas maciças de 15 mm.

CP - Idem PAC, com a parte superior para vidro.

PV - Contorno maciço de 35 mm, travessa horizontal intermediária, para vidros.

PVS- Idem PV, porém com subdivisões para vidros pequenos.

VP - Contorno maciço de 35 mm, travessa horizontal intermediária, com parte inferior em venezianas e parte superior para vidro.

VT - Contorno maciço de 35 mm, travessa horizontal intermediária, em venezianas.


Portas de metal

Portas metálicas de ferro e aço


Portas metálicas de aluminio




Portas de PVC

Caracteristicas das portas de pvc !

Portas em Pvc



As esquadrias encontradas prontas no mercado seguem o seguinte padrão de tamanho.
Portas: 60, 70, 80 ou 90 de largura e altura 210cm.

As portas são em geral fabricadas com painéis de compensado naval com 23mmde espessura e revestimento externo em painéis de PVC com 1,5 mm e com reforço metálico nos perfis.

São ideais para aplicações em ambientes agressivos, como em regiões litorâneas, onde se faz necessária a utilização de esquadrias resistentes àcorrosão;

- Não precisam ser pintadas, não mancham e nem perdem o brilho;

- Além disso, o PVC é termoacústico, o que reduz a invasão de ruídos externos e as variações climáticas.

- Apresentam facilidade de limpeza e manutenção, bastando uma lavagem periódica com água e um dos seguintes produtos: sabão, detergente neutro ou álcool etílico hidratado;

Aberturas de Esquadrias

Porta/Janela de Correr
A abertura mais vendida no Brasil. Com muita praticidade ela é utilizada em locais onde existem problemas para aberturas internas ou externas.
Podem ser fornecidas com duas, três ou quatro folhas.
A vedação e feita através de escovas colocadas na sobreposição das folhas.



Porta/Janela de Giro
A abertura “clássica” com a possibilidade de abertura interior ou exterior.
Possui borrachas de vedação no marco e também na folha proporcionando uma excelente vedação.
Recomendado para isolamento térmo-acústico.

Porta/Janela Oscilobatente
A abertura mais vendida na Alemanha (90%). Esquadria com combinação de dois movimentos de abertura interna.
"Abertura de giro e tombamento superior", acionados pela maçaneta.
Esta abertura permite a renovação do ar pela parte superior e ao mesmo tempo, não permite a entrada da irradiação do calor.
Possui as mesmas características de isolamento que a anterior.



Painel Fixo
Utilizado em fechamentos, onde não se precisa uma troca de ar com o exterior, prevalecendo à luminosidade do ambiente.




Manutenção, limpeza e ventilação, para esquadrias de PVC

Devido ao processo de polimerização, a superfície sem porosidade não absorve partículas de poeira, fuligem e fumaça, evitando a formação de placas de sujeira, bolor e microorganismos.
Por isso, são portas e janelas apropriadas para centros cirúrgicos, UTIs, laboratórios, berçários, clínicas e hospitais, seguras contra arrombamento e fogo, cuja limpeza exige apenas água e detergente neutro.

O uso de gasolina, solvente, acido ou outros removedores causará a destruição das superfícies.

Pelo menos uma vez por ano deverá ser aplicado um óleo de máquina nas ferragens para manter um ótimo deslocamento, e também nas borrachas de vedação, para garantir sua elasticidade.


Portas de vidro

Caracteristicas das portas
de vidro !

Portas de Vidro

- VIDRO DUPLO:
é o vidro que atende às exigências dos mais novos conceitos arquitetônicos - a economia, conforto, estética e a segurança.
É um vidro econômico, faz a redução da potência instalada em equipamentos de refrigeração ou de aquecimento e ainda economia de energia no dia-a-dia.

Possui um alto isolamento térmico que faz a redução do fluxo de calor e frio, oferecendo maior conforto, tornando-se indispensável no regime inverno-verão, em qualquer tipo de edificação.

Oferece também ótimo isolamento acústico, reduzindo consideravelmente os ruídos externos proporcionando maior conforto ao ambiente.

- VIDRO LAMINADO:
é o vidro que não estilhaça.
Através de um ou mais filmes de polivinil de butiral, material plástico extremamente resistente e durável, em casos de choques, os fragmentos aderem-se ao filme de PVB, ficando retidos no plástico, oferecendo segurança máxima em qualquer instalação.

- VIDRO TEMPERADO:
é o vidro que estilhaça, pois possui uma composição que em caso de choques ele estilhaça em pequenos fragmentos não cortantes.

- VIDRO SIMPLES:
é o vidro normal e mais economico, fabricado em 4 mm ate 8mm.




Fonte: Eng. Luiz Carlos Thiers Silva , weiku.net , eucla, mapeca ,www.sbrt.ibict.br, esquadrias axiwil, esquadrias axiwil

Esquadrias

Marcos e Contramarcos


Contramarcos para esquadrias

1. O que é o contramarco.
- É um contorno de madeira, especialmente preparado para ser instalado no vão onde futuramente será instalada a esquadria.
É a parte fixa da esquadria.
Tem o formato e as medidas compatíveis com a esquadria que será instalada.
A esquadria será instalada por dentro do contramarco.

2. Quais são as finalidades do contramarco?
- Auxiliar o construtor no correto preparo do vão para receber a esquadria.

- Permitir ao construtor dar o acabamento em redor do vão, sem provocar danos na esquadria, uma vez que esta ainda não está instalada
. Com isso, a esquadria fica protegida dos danos que podem ser causados pelas demais atividades da construção.

- Em muitos casos, somente após os contramarcos instalados, é que o cliente tem uma visão clara da construção.
Começar a fabricar as esquadrias somente após todos os contramarcos estarem instalados é uma alternativa que evita grandes prejuizos com modificações de projeto durante a construção.

- A função principal do contramarco é servir como gabarito para acabamento do vão e para que as esquadrias sejam fabricadas com as mesmas dimensões. Através das medidas internas dos contramarcos, as dimensões das esquadrias são definidas com suas respectivas folgas de fabricação.

3. Vantagens do comtramarco
O contramarco é um marco fabricado com madeira de lei comum, imunizado, que depois ficará encoberto pelo marco oficial;
Instalado pelo colocador após a cobertura e antes do reboco, libera e auxilia o construtor para execução imediata de rebocos e azulejos, determinando também a altura de pisos, entre outros.
Determina a altura de pisos e espessuras iguais de paredes;
Permite que a esquadria só seja colocada na fase final da obra (pintura), evitando batidas e manchas de argamassa.

4. O contramarco não é indispensável. Mas é importante.
- Cabe ao construtor (ou ao proprietário da obra) decidir se quer ou não utilizar contramarcos.
Mas não existe quem tenha se arrependido de empregar contramarcos em suas obras.
Porém, existe muita gente arrependida de não ter usado.

5. Quem fabrica e quem instala o contramarco?
- Considerando a responsabilidade que tem o contramarco, este deve ser produzido e de preferência também instalado pelo próprio fabricante das esquadrias da obra.

6. Que tipo de madeira pode ser utilizada para fabricar os contramarcos?
- Contramarcos internos (são os contramarcos das esquadrias internas) - como estes não aparecem, pois serão cobertos pelas guarnições e pelo marco, qualquer madeira serve, desde que não apresente defeitos que possam no futuro compromenter a construção, como por exemplo, cupins.

- Contramarcos externos (são os contramarcos das janelas e portas externas) - normalmente não existirá guarnição na face externa da esquadria, de modo que uma parte do contramarco vai ficar aparente, e em contato com as intempéries.
Esta parte tem que ser de madeira de qualidade igual a que é utilizada para fabricar a esquadria.
Já a parte que fica escondida pode ser considerada como contramarco interno.

7. Como devem ser fixados os contramarcos?
- Com a mesma técnica e os mesmos cuidados que são empregados na instalação das esquadrias.

8. E as medidas da esquadria como ficam? A esquadria vai ficar menor que o projetado?
- Geralmente o contramarco tem 2,0 cm de espessura, e deixa-se uma folga de 0,5 cm entre o marco e o contramarco.
Como a esquadria tem duas laterais, o contramarco representaria uma redução de 5,0 cm na largura do vão. No entanto, a esquadria não precisa perder estes 5,0 cm.

O vão de alvenaria é que deve ser aumentado em 5,0 cm para receber o contramarco, e com isso a esquadria não fica menor que o projetado

Para portas de correr

Em portas de correr, a parte inferior do contramarco definirá as medidas dos pisos interno e externo, afim de evitar exposição das abas internas do trilhos dos caixilhos.

Obs: O termo caixilho é usado para identificar toda a vedação de vãos por meio de portas e janelas executados em metal, seja de ferro ou alumínio.


Na instalação de portas de ferro e aço as técnicas são muito parecidas as adotadas na instalação de portas de alumínio ou madeira, alinhamento e prumos das superfícies, a folga no vão, dimensões, nivelamento , com a vantagem de que as portas de ferro em geral são instaladas já montadas (porta, batentes e chumbadores, etc).

O assentamento de contramarcos de alumínio- dependendo das dimensões do vão, utilizar sarrafos de madeira de 1"x2" em cruz ou verticais para dar suporte ao ajuste pela face externa do contramarco e cunhas de madeira;

- os contramarcos deverão ser amarrados precariamente nos sarrafos com arames recozidos para permitir os ajustes de prumo, alinhamento e nível;

- preferencialmente os chumbadores de aço devem ocupar a folga entre o contramarco e o vão, sem que haja necessidade de fazer rasgos na parede;

- os chumbadores devem ficar a 20 cm dos cantos e em número suficiente para que não fiquem a mais de 80 cm uns dos outros;

- fazer os ajustes de nível, alinhamento, prumo e esquadro usando cunhas, réguas e demais ferramentas;

- o alinhamento deve compatibilizar a face externa com a face interna da parede e se ocorrer diferenças adotar, preferencialmente, a face externa como referência;

- após conferir todas as referências, dar o aperto no arame de amarração nos sarrafos;

- encaixar os chumbadores (grapas metálicas) no contramarco em número suficiente (ver norma e indicação do fornecedor);

- conferir novamente esquadro, nível, prumo e alinhamento;

- fazer o chumbamento definitivo com argamassa de cimento e areia média, no traço 1:3, apenas nos pontos de ancoragem;

- aguardar 24 horas e completar o preenchimento com argamassa e dar o acabamento (requadro);

- no caso de contramarcos de portas é recomendável a colocação de uma proteção na soleira para evitar que o trânsito de carrinhos e pessoas danifique a peça de alumínio;

- após 24 horas pode-se retirar os sarrafos.


esquadrias - chumbamento

ChumbamentoPara se efetuar o chumbamento tanto de esquadrias quanto contramarcos, seguem-se basicamente os mesmos procedimentos, como poucas particularidades que serão observadas oportunamente.

- Determinar pontos de níveis a fim de alinhar as peças na mesma linha da fachada;

- Determinar taliscas internas a fim de permitir que as esquadrias fiquem paralelas com os acabamentos;

- Respeitar níveis, taliscas e prumos a fim de evitar mau funcionamento dos caixilhos, além de alinhamentos esteticamente imperfeitos;

- Tanto as esquadrias quanto os contramarcos devem ser calçados antes do chumbamento. Estes calços garantirão o perfeito posicionamento das peças antes do chumbamento definitivo.

Fixação de cabeceiras e peitoris (ou soleiras)

Como em geral nas cabeceiras e peitorís (ou soleiras) não existem tacos, estas peças obrigatoriamente devem ser fixadas com buchas plásticas (8 mm) e parafusos 6,1 x 90 ou 6,1 x 100 conforme a necessidade.

Cada ponto de fixação deve ter um, dois ou três parafusos, conforme a medida da largura do marco, e a distância entre os locais de fixação não deve exceder 90 cm



FIXAÇÃO DAS LATERAIS:
Pode ser empregado o mesmo processo utilizado na cabeceira.

Onde houver tacos, não há necessidade de bucha plástica.

NA PRÁTICA:

Ainda na parte interna da casa os marcos das portas são preparados e posicionados.


Nas laterais dos marcos colocam-se pregos para auxiliar na fixação.

As paredes internas recebem o mesmo tratamento das paredes externas: emboço (a primeira camada de argamassa - mais fina) e depois o reboco ( a camada mais grossa de argamassa) dando um ar de mais acabado.

Os contramarcos de alumínio também são colocados nessa fase, e

precisam estar alinhados e aprumados, como tudo na casa.


Depois de colocados, ficam quase imperceptíveis, e irão 'desaparecer' quando forem colocadas as esquadrias de alumínio.

Fonte: Mestre de obra, http://www.uepg.br/

Portas

Dicas de construção - Portas


• Se a porta for de madeira de lei, pode ficar sem acabamento, ao natural, bastando lixar e aplicar cera de carnaúba e, posteriormente, lustra-móveis para conservação; ainda neste caso, é conveniente aplicar um produto selante (base para os acabamentos, atuando como impermeabilizante), que veda os poros da madeira, ajudando a proteger contra intempéries.
• Uma alternativa para o acabamento é a aplicação de verniz, fosco ou brilhante.
• Para colorir, as tintas do tipo látex acrílico são uma ótima opção, pois filtram os raios ultravioletas. Há ainda a possibilidade de usar verniz com pigmento à base de anilina diluída.
• A aplicação de laca confere à madeira um aspecto plastificado ou até marmorizado, dependendo do tipo de trabalho.
• Num efeito diferenciado, a madeira clareada ou escurecida é fácil de obter. Para clarear, emprega-se ácido muriático, cloro ou água oxigenada. Betume misturado a um produto selante, extrato de nogueira ou cera de carnaúba escurecem o material. Em qualquer um dos processos, o produto deve ser aplicado com suavidade e de maneira uniforme, a não ser que o desejado seja o efeito manchado. Nesse caso, a aplicação é feita com pincéis ou estopa.
• Outra opção de acabamento é revestir com laminado melamínico, de fácil manutenção.
• Para a colocação de vidros, deve-se preferir os temperados.

Portas em madeira de boa qualidade dificilmente irão apresentar problemas com cupins, pois, além de sua própria resistência natural, é provável que tenham passado por tratamentos preventivos. Se apesar disso a peça for atacada por esses insetos, a saída é a aplicação de inseticidas com pincel ou por injeção.

Fonte: Eng. Luiz Carlos Thiers Silva

Impermeabilização

Dicas de construção - Impermeabilização


É preciso atentar para o fato de que é um engano pensar que azulejos e cerâmicas garantem a proteção da parede ou do piso contra infiltração de água.
Em prédios ou residência com dois ou mais andares deve-se prever uma proteção adequada de pisos e paredes em contato direto com a água, de forma a impedir a infiltração para os pavimentos inferiores ou ambientes contíguos, como é o caso de banheiros, cozinhas, chuveiros, lavanderias, etc.

Nos casos comuns recomenda-se utilizar, nos pisos e paredes, argamassa de revestimento traço 1:3 (cimento e areia) com aditivo impermeabilizante. Pode-se ainda, visando uma melhor impermeabilização da laje, ou nos casos mais graves como sanitários e chuveiros públicos, em clubes, saunas, etc. utilizar tinta betuminosa ou feltro asfáltico aplicado diretamente sobre a laje, antes do contra-piso. Esse material deve ser empregado nas juntas de encontro da laje com tubulações e ralos que dela se sobressaem, como descidas de vasos sanitários e caixas sifonadas, subindo-se com esse material pelas paredes dessas tubulações.

Impermeabilização

Se bobear a água toma conta!

Fase importantíssima! Uma vez que moramos em um país tropical, não dá para brincar com a chuva.

A impermeabilização começa com uma boa inclinação das lajes e com a definição bem localizada dos pontos de coleta da água (ralos). Com o piso da laje nivelado, com o arredondamento dos cantos vivos das platibandas e definido os caimentos, aplica-se o primer (composto por asfalto oxidado diluído em solventes orgânicos) que dará aderência para a manta asfáltica ao concreto. Finalmente, aplica-se com a ajuda de um maçarico a manta propriamente dita.

Há no mercado uma infinidade de materiais impermeabilizantes e alternativas.

Cada região e clima acabam demandando uma solução própria.

Consulte um especialista e procure por materiais com a certificação do Inmetro.

Impermeabilizantes
O principal objetivo de um sistema impermeabilizante é garantir estanqueidade à passagem de fluídos e vapores, especialmente a água.

Na construção civil, impermeabilização é sinônimo de prevenção e economia. Aplicado adequadamente, o impermeabilizante proporciona maior durabilidade às superfícies tratadas, reduzindo a freqüência de manutenção e dificultando o surgimento de bolores e fungos prejudiciais à saúde humana.

É preciso impermeabilizar todas as áreas passíveis de contato com água, tais como cozinhas, banheiros, lajes, piscinas, reservatórios de água, muros de arrimo, varandas, jardineiras e etc. E, para garantir um resultado eficaz, é fundamental que os produtos sejam aplicados por profissionais qualificados.

Em artigo intitulado "IMPERMEABILIZAÇÃO É FUNDAMENTAL PARA CONSERVAÇÃO DAS EDIFICAÇÕES" o Eng. Civil Sandro Paulo Marques de Nóbrega aborda o assunto de forma clara e didática, veja:

" A falha da impermeabilização nas edificações, ou a falta dela, acelera problemas e mexe no bolso de proprietários e inquilinos de imóveis. Isto acontece porquê, apesar de constar de obrigatoriedade de diversas leis, federais, estaduais e municipais, a maioria das pessoas desconhece o assunto.

Além disso, por diversos motivos, grande parte do pessoal envolvido, seja proprietário de empreendimento, seja pessoal técnico, ignora o tema, que deveria ser abordado em projeto específico de impermeabilização, durante a elaboração dos projetos complementares e do detalhamento do projeto arquitetônico executivo.

Pode-se enumerar diversos problemas (vícios construtivos) recorrentes em obras, pela falta do referido estudo:

*Falta de vedação no perímetro das esquadrias

*Pingadeiras mal instaladas, com desenho inadequado ou ausência das mesmas

*Pintura com qualidade inferior

*Falta de calhas e rufos, bem como da sua adequada instalação

*Revestimento de paredes (reboco) com relação cimento/areia (traço) inadequado

*Aplicação de pinturas em épocas impróprias

*Falta de impermeabilização ou sistema inadequado em banheiros, cozinhas, áreas descobertas, fundações, pisos etc.

*Detalhes de execução de impermeabilização não confeccionados

*Demolições parciais para adequação da impermeabilização


Normalmente (e quase que constantemente), encontra-se diversos tipos de problemas nos imóveis, provenientes das falhas citadas anteriormente, dentre elas:

*Desagregação do reboco

*Mofo na pintura, inclusive no interior das edificações

*Corrosão nas estruturas de concreto

*Apodrecimento de partes de madeira

*Surgimento de diversos tipos de microrganismos, danosos à saúde dos viventes e à edificação


As principais conseqüências podem facilmente ser sentidas:

*Encarecimento da obra, resultante de demolições desnecessárias

*Encarecimento da manutenção do imóvel, para repinturas (geralmente com vida útil bem menor do que o que seria recomendável)

*Necessidade de reforço e recuperação de estruturas de concreto, geralmente tão caro quanto construir uma estrutura nova

*Problemas de saúde para os ocupantes do imóvel

*Substituição precoce de partes da construção, tais como portas, batentes, madeiramento da cobertura, pisos etc.

*Apodrecimento de móveis e objetos e documentos pessoais

*Necessidade de refazimento de partes de alvenaria e ou revestimentos de paredes e tetos

*Comprometimento da estética da edificação

*Perda de receitas com aluguéis

*Perda de valor do imóvel

*Prejuízos a terceiros

*Ações judiciais


Todos estes problemas poderão ser evitados, desde que se tome algumas atitudes, dentre as quais pode-se citar:

*Contratar projeto de impermeabilização

*Sempre contratar profissionais habilitados para dirigir os trabalhos

*Fazer integração dos projetos executivos

*Aplicar produtos de qualidade assegurada na obra

*Contratar empresa de impermeabilização especializada

*Seguir as normas técnicas vigentes

*Fazer inspeção e manutenção periódica, visando prevenir gastos

*Manutenção periódica da pintura, da cobertura e da edificação como um todo


Pelo que se expôs, pode-se apreender que mais barato e cômodo é prestar uma atenção especial a esses detalhes, com ênfase na inspeção periódica da edificação, tanto no que diz respeito à pintura e impermeabilização, como também em instalações hidráulicas, aterramentos, pára-raios, calçadas, rufos etc. pois, de uma forma ou de outra, todos estes itens influenciam, de uma forma ou de outra, na eficiência da impermeabilização e, por extensão, da conservação das edificações. "

Hoje existem no mercado diversos materiais e técnicas que podem ser utilizados como impermeabilizantes.

Alguns tipos de mantas asfálticas utilizadas como impermeabilizantes:







Fonte: Eng. Luiz Carlos Thiers Silva, Mestre de Obra

Pintura

Dicas de construção - Pintura


Geralmente não se dá a devida importância ao preparo das superfícies que serão pintadas nas edificações comuns, descuido este que pode resultar em surpresas que invariavelmente condenam todo o serviço de pintura.

Alguns cuidados, portanto, devem ser tomados com a base que receberá a pintura, sem o que não será suficientes a aplicação de massa e tinta adequadas e o emprego de mão de obra qualificada.

A superfície não poderá apresentar partes soltas ou crostas de qualquer natureza, devendo ser eliminadas com espátula.

Depois de aplicado o revestimento sobre a alvenaria este permanece úmido por vários dias, dependendo da umidade do ar e da velocidade dos ventos locais. Por isso deve-se aguardar no mínimo quatro semanas (caso geral) para o início da pintura.

Se houver umidade no revestimento proveniente de outras fontes como vazamentos e infiltrações recomenda-se identificar a causa e corrigir o problema, esperando até que a base esteja completamente seca.

Caso existam manchas de gordura, óleo ou graxas estas deve ser eliminado com uma solução de detergente e água, depois enxaguadas e deixadas para secar totalmente.

O mofo também deve ser eliminado, empregando-se para isso água sanitária diluída em duas partes de água. Depois enxaguar e esperar secar.

Caso exista pó sobre a superfície este deve ser completamente removido com escova ou outro equipamento eficiente. Cuidado com o pó remanescente do lixamento da massa plástica de pintura.

Existindo caiação antiga e desejando-se aplicar pinturas com látex, acrílico ou similar, deve-se retirar toda a cal existente com escova de aço e depois escova de pelo.

Fonte: Eng. Luiz Carlos Thiers Silva

Vergas

Dicas de construção - Vergas

Para prevenir o aparecimento das indesejáveis trincas nos cantos inferiores dos vão nas alvenarias deve-se utilizar vergas também na parte inferior dessas aberturas.

As movimentações higrotérmicas da alvenaria e da estrutura, as acomodações do solo e as deflexões dos componentes estruturais introduzem tensões nas paredes de fechamento, provocando o surgimento dessas fissuras, que geralmente aparecem depois de pronta, revestidas e pintadas.

Deve-se utilizar, portanto, como medida preventiva, além da verga normalmente usada na parte superior do vão, uma verga na parte inferior, com pequena armadura, ultrapassando o vão de 30 cm a 40 cm para cada lado. Como alternativa, principalmente nos casos de alvenaria aparente, recomenda-se empregar três barras de 6.0 mm nas duas primeiras juntas imediatamente abaixo do vão, executando-se estas juntas com argamassa de cimento e areia.

Fonte: Eng. Luiz Carlos Thiers Silva

Trincas no gesso

Dicas de construção - Trincas no gesso


É bastante comum a ocorrência de trincas ou fissuras em forros de gesso mal executados e, na grande maioria dos casos, essa patologia é oriunda das tensões no material provocadas pela dilatação e retração térmica.

Essas movimentações exigem que sejam previstas juntas de dilatação que, quando bem posicionadas, viabilizam as acomodações do material, o gesso.

Basicamente são dois os tipos de juntas que devem ser empregadas. Para forros de pequenas dimensões, onde a maior delas seja menor que 6 metros, pode-se utilizar apenas a junta de dessolidarização, posicionada em todo o perímetro entre o forro e as paredes ou estruturas com as quais se limita.

Nos demais casos, em que se tenha uma das dimensões maiores que 6 metros, além das juntas de dessolidarização, deve-se prever juntas intermediárias dividindo o forro em painéis de maneira a permitir um afastamento máximo de 6 metros entre as juntas, em cada dimensão.

Fonte: Eng. Luiz Carlos Thiers Silva

Água p/ o traço

Dicas de construção - Água p/ massa


Em obras de pequeno porte, principalmente residências onde não existe a presença de um engenheiro, costuma-se exagerar na quantidade de água de amassamento, ou seja, a água usada no preparo do concreto e que lhe confere plasticidade. O uso indiscriminado desse componente do concreto pode provocar reduções significativas na sua resistência e impermeabilidade. De nada adiante um projeto estrutural bem elaborado se o concreto não obtiver a resistência prevista.

A água é um elemento indispensável ao concreto visto que o cimento, quando hidratado, provoca uma reação exotérmica (emite calor) que resulta no seu endurecimento. Entretanto quando existe na massa do concreto mais água do que o cimento necessita para endurecer, este excesso não é absorvido na reação e “sobra” água no concreto, na forma de bolhas minúsculas. Essas bolhas vão acabar se transformando em vazios e canalículos, depois da perda da água por evaporação, que são os responsáveis pela redução de resistência e impermeabilidade do concreto.

Por isso é preciso cuidado com a água no concreto, devendo ser respeitada a quantidade estabelecida no projeto para o traço que se deseja utilizar e conseqüentemente para a resistência que se deseja obter.
Caso você não seja um engenheiro ou um técnico conhecedor do assunto, não altere a quantidade sem consultar um profissional.

Fonte: Eng. Luiz Carlos Thiers Silva

Umidade do solo

Dicas de construção - Umidade do solo (ascendente)


Muitas vezes negligenciada durante a construção, a impermeabilização dos baldrames ou cintas é extremamente importante, de maneira a proteger a alvenaria contra a umidade ascendente por capilaridade proveniente do solo. A água do solo atinge o baldrame e sobe pela alvenaria, atingindo-a até a altura de 1 metro. Quanto mais próxima esteja a cinta ou baldrame dos terrenos úmidos, a alvenaria torna-se mais susceptível ao ataque da água.
Essa patologia manifesta-se com a destruição do revestimento e da pintura da parede, surgindo empolamentos que se decompõem com leve pressão das mãos.

Um dos procedimentos profilático que garante a integridade da alvenaria e seu revestimento compreende na aplicação de uma camada de tinta betuminosa na superfície do baldrame, descendo pelas suas laterais em aproximadamente 15 cm, de forma a criar uma barreira à água proveniente do solo.

Antes de iniciar a alvenaria, deve-se verificar se não existem falhas na impermeabilização, provocadas principalmente pelo transporte de materiais e passagem de pessoas, queda de ferramentas, tijolos, etc. ou passagem de tubulações.
Recomenda-se ainda a utilização de argamassa de cimento e areia 1:4, com aditivo impermeabilizante, no assentamento das 4 primeiras fiadas das alvejarias das paredes externas.

Fonte: Eng. Luiz Carlos Thiers Silva

Tipo de Lastros

Dicas de construção - Tipo de Lastros


Denomina-se lastro a camada de concreto “magro” (sem armadura) que se emprega sobre o terreno, normalmente no subsolo ou primeiro pavimento das edificações, preenchendo os espaços entre as cintas ou os baldrames. É muito utilizado na prática porque promove uma economia à obra uma vez que, nos casos comuns, não há a necessidade de utilização de armaduras, como nas lajes, pois descarregam seus esforços diretamente sobre o solo.
Em alguns projetos estruturais, porém, não é apresentado a espessura ou o tipo de lastro a ser utilizado, ficando a cargo do executor o seu dimensionamento.

A espessura e o tipo do lastro dependem dos valores das sobrecargas a que estarão sujeitos, de maneira que se submetidos a cargas grandes, como aglomerações de pessoas e movimentos de empilhadeiras ou veículos pesados, o lastro deve ser de concreto armado apoiado diretamente sobre o terreno ou sobre estacas, devendo ser consultado o calculista nesse caso.

Nos casos mais comuns, recomenda-se que a espessura mínima dos lastros deva ser:
a) residências, quintais, instalações rurais e calçadas ........7cm
b) salas com concentração de pessoas ou mercadorias, como lojas, depósitos, restaurantes, escolas, bibliotecas ................................................................. 10 cm
c) garagens, oficinas, passagens de carros .......................... 12 a 15 cm


Fonte: Eng. Luiz Carlos Thiers Silva

A construção

Dicas de construção - A construção


Quem contratar?
Importantíssima é a decisão de quem contratar para executar a obra.
Existem muitas opções de profissionais para você entregar a responsabilidade de construir a sua casa: construtoras, empreiteiras, engenheiros civis, arquitetos, mestres de obras, e até mesmo profissionais de construção como pedreiros experientes. Independentemente do profissional uma coisa deve ser lembrada ao se tomar a decisão: a construção que você vai iniciar será o maior ou um dos maiores bens que integrarão o seu patrimônio, sendo, portanto incabível o descuido com a sua qualidade.

Na compra de um eletrodoméstico, por exemplo, é preciso atentar para o fabricante, que, por sua experiência e tradição, garante a marca do produto. Quando se trata de uma marca desconhecida, procuramos alguém que já o tenha utilizado e que possa atestar por sua qualidade, rendimento e durabilidade. Se por acaso nos aventuramos num produto mais barato, sem qualquer referência, estamos sujeitos a adquirir um grande “abacaxi”, que, além de não funcionar adequadamente resultará em custos altos em consertos e manutenção.

Da mesma forma é recomendável ter referências sobre o construtor que vai executar o seu empreendimento. Procure optar por uma empresa de engenharia, uma construtora ou empreiteira de construção. Isso lhe dará maiores garantias pela personalidade jurídica do contratado e tranqüilidade quanto aos aspectos legais dos operários que trabalharão na obra.

Caso opte por fazer apenas com mestres de obras ou pedreiros, contrate a assistência técnica de um engenheiro ou arquiteto, que lhe garanta a qualidade do que vai ser construído. Nesse caso você terá a seu encargo a compra dos materiais para atender o andamento da obra, se isso, obviamente não for incluído no contrato com o esse profissional. Entre outras pequenas obrigações legais estará sob sua responsabilidade o pagamento dos operários e do seu INSS. Existe também a possibilidade de acertar as constas com o INSS no final da obra.






Fonte: Eng. Luiz Carlos Thiers Silva, Crea-Es

Projeto

Dicas de construção - Projeto


De posse do terreno, e legalmente registrado, é hora de pensar no projeto. É hora de por no papel os seus planos, mas ... Por onde começar? Será econômico gastar dinheiro com Arquitetos e Engenheiros se é tão fácil traçar as paredes num papel e dar para um empreiteiro construir?
Nem pense nisso! Como diz a sabedoria popular “o barato sai caro”, e em construção esse ditado se aplica literalmente. Fazer economia no projeto é a maior ingenuidade que você poderia cometer.

O preço do projeto representa, aproximadamente, 5% do custo total da obra. Construir sem projeto pode significar ter que demolir e reconstruir algumas partes da casa ou refazer alguns serviços podendo chegar a prejuízos de cifras totalmente imprevisíveis, além da perda da qualidade da sua construção.
Resultado: custos altos, tempo perdido, aborrecimentos, etc.

O Projeto de Arquitetura
Quando se fala no projeto da casa ou do prédio, na verdade está-se falando num conjunto de projetos que incluem o Projeto Arquitetônico, o Projeto Estrutural, o Projeto Elétrico, o Projeto Hidrosanitário, o Projeto de Telefonia, de Ar condicionado, e outros que devam complementar esse conjunto em função do que se deseja construir.
Nos casos comuns de residências e pequenas construções residenciais e comerciais os cinco primeiros projetos, acima relacionados, atendem perfeitamente.
O primeiro projeto, que vai servir de base para a feitura dos demais, é o Projeto Arquitetônico. Normalmente elaborado por um arquiteto, o Projeto de Arquitetura é a materialização de uma idéia, aliada a aspectos técnicos tais como funcionalidade, conforto, estética, salubridade e segurança, além de outros aspectos legais. É a interface entre a idéia e a realidade do que se deseja construir.

Nele estão representados os cômodos com suas divisões, dimensões e áreas, as peças sanitárias dos banheiros e áreas de serviço, a disposição do mobiliário, tudo isso em planta (horizontal) e em cortes (vertical). Inclui-se também nesse projeto a locação do terreno, o detalhamento do telhado e as fachadas.

O Projeto Arquitetônico deve ser aprovado no órgão competente da Prefeitura Municipal, podendo o custo dessa aprovação estar ou não incluído nos serviços do arquiteto, devendo ser combinado antes.

Projetos Complementares
Aprovado o Projeto de Arquitetura passa-se à feitura dos demais projetos complementares, que devem ser elaborados por engenheiros civis e eletricistas. Estes deverão, ainda, atender rigorosamente ao Projeto Arquitetônico em todos os seus detalhes e especificações.

O Projeto Estrutural, também chamado de Cálculo Estrutural é o dimensionamento das estruturas, geralmente de concreto armado, que vão sustentar a edificação, transmitindo as suas cargas ao terreno. Elaborado por um engenheiro civil, esse projeto é de fundamental importância, pois é o responsável pela segurança do prédio contra rachaduras (trincas) e desabamentos. Uma estrutura com lajes, vigas, pilares e fundações superdimensionados representa custos altos e não significa obrigatoriamente segurança. É preciso que haja um perfeito equilíbrio entre o concreto e o aço dentro dos elementos estruturais para que as peças sejam consideradas seguras e, conseqüentemente, toda a obra. Uma estrutural mal dimensionada pode, até, não cair, mas trazer problemas como trincas que são, na maioria das vezes, de solução muito difícil e cara.

Para elaboração do Projeto Estrutural será necessário, além do Projeto Arquitetônico, o Laudo de Sondagem. Esse documento, detalhadamente confeccionado por empresas especialistas em sondagens, apresenta o perfil do solo abaixo do nível zero, ou seja, com todos os tipos de camadas de solos e suas respectivas resistências à compressão. Este laudo é necessário para o dimensionamento adequado das fundações. Sem ele o engenheiro projetista de estruturas deverá prever, por medida de segurança, resistências do solo inferiores, aumentando conseqüentemente as bases das fundações. Em construções de mais de dois pavimentos o Laudo de Sondagem é indispensável.

O Projeto de Instalações Elétricas deve ser elaborado por um engenheiro eletricista e vem a ser o dimensionamento das cargas elétricas, fios, eletrodutos, disjuntores e vários outros elementos com seus respectivos detalhamentos. É um projeto muito importante, pois uma instalação mal dimensionada e mal executada, apesar do emprego de material de 1ª qualidade, pode acabar gerando grandes despesas futuras e até acidentes de grandes proporções como incêndios.

O Projeto de Instalações Hidrosanitárias pode ser feito por um engenheiro civil ou por um arquiteto e é o responsável pelo bom dimensionamento das tubulações de águas e esgotos sanitários e pluviais. Promove economia, conforto e higiene. Casos comuns de pouca pressão de água em chuveiros e mal cheiro em ralos são oriundos da falta de um bom Projeto Hidrosanitário.






Fonte: Eng. Luiz Carlos Thiers Silva , Crea-Es

Terreno

Dicas de construção - Terreno

O primeiro passo para construir uma edificação é a compra do terreno, obviamente se você não o possui.
Existem aspectos relevantes e limitações físicas e legais impostas ao terreno que vão influenciar diretamente no seu projeto e podem, eventualmente, inviabilizar um determinado plano que você tem em mente.

Escolha pela Área e Localização.
Na busca pelo terreno ideal para executar a construção, inicialmente pensa-se na localização, na área e no preço, devendo-se tomar alguns cuidados já nessa escolha.
A área deve ser adequada ao que se deseja construir. Um lote de 350 m2, por exemplo, não se presta para quem deseja construir, além da casa, uma piscina, uma quadra de esportes ou um pomar com grande variedade de frutas. Deve-se ter ao menos uma idéia do que se deseja colocar dentro do lote, fazendo-se um anteprojeto, bem simples, com tudo que se pensa incluir e suas respectivas áreas aproximadas.
Quanto à localização, atente para os aspectos de distância do Centro, segurança, clima, proximidade de comércio, escolas e linhas de ônibus.


Atente para as Limitações Físicas
Os aspectos físicos que podem oferecer limitações à construção são a topografia, a qualidade do solo, eventuais encostas, proximidade de águas, etc. É recomendável que se visite a área. “Pise” no terreno que você está adquirindo. Se possível leve consigo um engenheiro ou arquiteto para orientá-lo.
É comum existirem no mercado terrenos baratos que parecem, a princípio, um grande negócio. Entretanto podem significar elevados custos em fundações e contenções de arrimo, por suas limitações físicas, transformando aquela “pechincha” num grande peso no seu orçamento.
No caso de loteamento novo, em que não foram concluídas as obras de terraplanagem e demarcação do loteamento, faça incluir no contrato de compra e venda, além das dimensões e posicionamento do terreno, a declividade da área a ser adquirida. Verifique, também se não existe água nas proximidades. Os solos próximos a regiões alagadas, como rios e lagoas, são de resistência muito baixa ou foram aterrados, resultando em problemas nas fundações da casa a ser construída. Existe, ainda, o risco das águas subirem em épocas de grande concentração pluviométrica.

Atente para as Limitações Legais
As limitações legais são as limitações urbanísticas, de higiene e segurança e as limitações militares.
As urbanísticas são preceitos de ordem pública, normalmente exigida pela Prefeitura Municipal, que protegem a coletividade na sua generalidade. São elas, entre outras, o arruamento, o alinhamento, o nivelamento (gabarito) e a taxa de ocupação. Em Juiz de Fora as limitações urbanísticas são normalizadas pela Lei do Uso e Ocupação do Solo (LEI: 6910/86).
As limitações de higiene e segurança são aquelas que visam preservar a saúde dos indivíduos.
As limitações militares se referem a áreas estratégicas de segurança nacional ou bases militares.
Torna-se necessário, portanto, levar em consideração todos esses aspectos legais desde a compra do terreno, pois são de caráter limitativo na hora de conceber e aprovar o projeto. Exemplo muito comum de problema por desconsideração desses aspectos é o caso da compra de um lote para construção de um pequeno prédio de 4 pavimentos e o gabarito permitido ser de apenas 6 metros de altura.
Procure, portanto, um profissional para orientá-lo.

Verifique a Documentação
Verifique a documentação do terreno, como o registro no Cartório de Registro de Imóveis, que é a comprovação de propriedade de quem está lhe vendendo, e as guias pagas do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano), para não Ter surpresas desagradáveis. Peça uma certidão na Prefeitura Municipal para se eximir de responsabilidades.
Por fim consulte o Cartório de Registro de Imóveis para verificar se existe alguma hipoteca ou qualquer outro impedimento pesando sobre o imóvel. Solicite também Certidões Negativas de pessoa física ou jurídica, conforme o caso (veja na seção “Dicas” - Documentação Necessária para Aquisição de Terrenos).

Cuidados com o Posicionamento e as Dimensões Reais
Contrate um topógrafo para verificar as dimensões do lote e o se posicionamento dentro do loteamento. Existem muitos casos de invasões de vizinhos que representam, no futuro, ações judiciais que vão transformar seu sonho em pesadelo.
O custo do levantamento topográfico é baixo em relação ao preço do terreno, e compensa os possíveis aborrecimentos.
Cabe salientar que as medidas de um terreno referem-se sempre a sua projeção no plano horizontal, quer o mesmo esteja todo em um mesmo nível ou não.

Faça o Registro do Terreno
Fechado o negócio, você é o novo proprietário do terreno, e não há nada mais a fazer senão começar a pensar na construção... Engano. Você deve providenciar o mais rápido possível o registro do seu imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Isso vai impedir que o antigo proprietário, de má fé, venda-o novamente para outra pessoa. Somente é dono quem tem o registro do imóvel em seu nome





Fonte: Eng. Luiz Carlos Thiers Silva, Crea-Es