Confira os custos de uma edificação econômica com 28 apartamentos de 50 m² executada em alvenaria estrutural
De olho no mercado de habitação econômica, a pergunta recorrente entre construtoras e incorporadoras tem sido: quanto custa uma edificação com alvenaria estrutural? A equipe de engenharia da PINI foi atrás dessa resposta e destrinchou os principais custos que compõem o orçamento de um prédio padrão popular com uso da solução.
Para isso, tomou como referência o projeto de um edifício com sete pavimentos, considerando somente os custos diretos da construção. Distribuídos em uma área construída de cerca de 1,6 mil m2, os quatro apartamentos por andar de aproximadamente 50 m2 contam com dois dormitórios, sala, cozinha, área de serviço, um banheiro e varanda.
Após levantamento dos quantitativos foram utilizadas no orçamento as composições do TCPO 13 (Tabelas de Composições de Preços para Orçamentos) da PINI. "Caso tenha interesse, os construtores poderão usar o orçamento, aliado a um bom projeto, como base para viabilizar seus empreendimentos", diz Bernardo Corrêa Neto, gerente de engenharia da PINI.
Para compor o orçamento, além dos requisitos de uma edificação comum - tais como fundação, alvenarias, instalações de telhado etc. -, também se levou em consideração algumas particularidades estruturais. Em função do uso da alvenaria armada, pilares e vigas foram excluídos e, como as lajes também são pré-moldadas, os consumos de concreto, armação e fôrma diminuíram consideravelmente. "O uso da alvenaria com régua metálica aumentou o custo da mão de obra. Mas, por outro lado, eliminou a necessidade de revestimento interno", explica o engenheiro.
De fato, um dos grandes benefícios da alvenaria estrutural é a possibilidade do barateamento do custo da estrutura. E justamente por isso, apesar de limitar a "personalização" das unidades, o sistema é muito bem-vindo em produtos destinados à baixa renda. Entre as vantagens da solução em relação ao modelo convencional está a regularidade das medidas dos elementos, proporcionando menor desperdício de materiais e até mesmo a eliminação de serviços de chapisco e fôrmas (para execução das vigas e dos pilares).
Vale reforçar que o orçamento apresentado nas próximas páginas não é absoluto e está sujeito a alterações diversas decorrentes das peculiaridades de cada obra. A ressalva também vale para os preços unitários, que podem ser diminuídos conforme as boas negociações das construtoras com seus fornecedores.
O que foi e não foi considerado
> Os orçamentos consideram apenas a construção
> Como revestimento, adotou-se pintura látex na fachada
> Custos como serviços preliminares, alojamento, limpeza da obra, sistemas de aterramento, arruamento, canteiros e terraplenagem foram desconsiderados
> O projeto prevê a utilização de fundações com estaca tipo Strauss, laje convencional treliçada; alvenaria de blocos de concreto estrutural; esquadrias de alumínio, instalações hidráulicas de água fria e esgoto em PVC; revestimento de piso em cerâmica comum nas áreas molhadas e cobertura com estrutura de madeira e telha cerâmica
> O projeto base para orçamentação prevê a construção de uma edificação com sete pavimentos-tipo, sendo três deles localizados abaixo do nível de acesso ao prédio. A disposição dos pavimentos, possibilitado pela declividade do terreno onde a construção foi edificada, permitiu o aumento do número de unidades sem dispêndio com instalação do elevador
Especialistas opinam
"O orçamento está coerente, sobretudo no que tange ao processo construtivo. Porém, em Porto Velho (RO), é necessário fazer algumas ressalvas, principalmente no item mão de obra que, por aqui, é encarecida dada a escassez de profissionais qualificados e a necessidade de importação de outros Estados, além da grande distância da região em relação aos centros produtores. Por questões ambientais, insumos básicos, como areia e brita, apresentam preços muito altos e, com a alta demanda, nos últimos dois anos seus preços mais do que dobraram"
Paulo Adriane da Costa Medeiros, engenheiro orçamentista da Coeng Comércio e Engenharia.
"Quanto aos preços apresentados, certamente sempre existe uma possibilidade de conseguir boas negociações e, com isso, descontos comerciais. Um ponto que deveria ter sido considerado é a impermeabilização de baldrames, já que o projeto contempla a construção de apartamentos no pavimento térreo que poderão apresentar problemas de umidade e, consequentemente, futuros custos de manutenção. Como a estrutura tem sete pavimentos, teremos mais de um tipo de bloco estrutural (com maior resistência) e isso deveria aparecer no orçamento, pois os preços dos blocos apresentam diferenças. No projeto, alguns itens podem ser melhorados a fim de proporcionar redução nos custos, tais como a utilização de portas de madeira com bandeira; massa única no lugar de emboço e reboco (tanto interna como externamente); escada tipo jacaré e a otimização das instalações de modo a minimizar os rasgos, que devem ser evitados na alvenaria estrutural"
Luiz Fernando Ferreira de Castilho, gerente de orçamento da Sinco Incorporadora e Construtora.
"Os itens fundação e subsolo representam 4% desse orçamento ante 1,6% do orçamento da MPD Engenharia. Isso porque o orçamento apresentado leva em conta o uso da fundação em estaca tipo Strauss, que às vezes pode ser mais cara. É necessária uma análise mais sólida na hora de decidir por um tipo de fundação específico. No item estrutura, notei que o grout é um item que deveria estar contemplado em alvenaria e que a laje pré-fabricada pode ter sido uma subatividade (insumo) que encareceu a atividade, pois seu custo unitário de material está um pouco elevado em relação aos preços praticados pela nossa empresa. A locação mensal da escora metálica, sob um valor fixo, ajudaria no controle orçamentário. No item revestimento, substituir a argamassa cimentícia por revestimentos de gesso (nas áreas não frias) traria uma considerável economia"Weslley Fabrício, engenheiro e coordenador de obras sênior da MPD Engenharia.
Características do orçamento
EDIFÍCIO POPULAR COM ALVENARIA ESTRUTURAL
> Área construída de 1.627,29 m²
> Prédio padrão popular com sete pavimentos, sendo quatro apartamentos por pavimento
> Apartamentos de dois dormitórios, sala, cozinha/área de serviço, banheiro e varanda
> Fundações com estaca tipo Strauss
> Laje convencional treliçada
> Alvenaria de blocos de concreto estrutural
> Esquadrias de alumínio
> Instalações hidráulicas de água fria e esgoto em PVC
> Revestimento de piso em cerâmica comum nas áreas molhadas e regularização nos demais para revestimento posterior
> Cobertura com estrutura de madeira e telha cerâmica
Confira os custos de uma edificação econômica com 28 apartamentos de 50 m² executada em alvenaria estrutural
Fonte: Construção Mercado
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