Entrevista - Negócio sustentável

Professor da Poli-USP define o que são os empreendimentos imobiliários sustentáveis

Antes avessos a investir em projetos com diferenciais de sustentabilidade, por causa dos altos custos envolvidos, os incorporadores começam a se dar conta dos atrativos desses empreendimentos. Já existe no mercado uma demanda, principalmente de grandes corporações, por imóveis operacionalmente mais econômicos e que proporcionem ambientes mais saudáveis de trabalho.

Além disso, para algumas empresas, mostrar preocupação com o meio ambiente não é só uma questão de imagem, mas também parte de sua missão. Quem observa a mudança é o professor da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo, especialista em planejamento estratégico e econômico de imóveis, Claudio Tavares. Junto com colegas, Tavares analisou pesquisas recentes feitas nos Estados Unidos e Europa sobre perfil imobiliário, para conhecer as características que serão exigidas dos empreendimentos comerciais e até residenciais. Ele garante que a sustentabilidade é uma realidade e uma questão de tempo para o mercado assimilar. O núcleo onde trabalha pretende estabelecer parâmetros de classificação de sustentabilidade para edifícios, como já se faz nos Estados Unidos.

O que é um empreendimento imobiliário sustentável?

Qualquer empreendimento de construção civil interfere, de forma significativa, no meio ambiente. O empreendimento sustentável é aquele que é concebido com a preocupação de minimizar esse impacto ambiental. Consome menos água e energia e trata parte dos resíduos produzidos. Indo mais além, conta também a qualidade do ambiente interno. O edifício sustentável deve ter um ambiente saudável e que contribua para a produtividade de quem está lá. Atualmente, para ser considerado com algum grau de sustentabilidade, um empreendimento deve, além disso, ter atratividade econômica e contribuir para o que se tem denominado como responsabilidade social.


Fazer um empreendimento dentro do conceito de sustentabilidade presume um investimento maior do empreendedor. Como esse investimento adicional pode ser compensado?

A redução dos custos operacionais do empreendimento é evidente. Isso porque um empreendimento inteligente, com sistemas mais avançados e mais eficientes, ajuda a economizar água e energia. Além disso, o próprio desenho do edifício, bem como os materiais utilizados, podem contribuir para agregar sustentabilidade. É possível que um comprador, ou investidor, esteja disposto a pagar mais do que pagaria por um edifício convencional.

Como o locador pode transformar isso em vantagem?

Para aquele que tem sua remuneração vinculada aos aluguéis, a compensação do investimento adicional em sustentabilidade é alcançada, justamente, pela cobrança de um aluguel mais alto, que é a renda que efetivamente remunera o investimento feito na compra ou na construção do edifício. Do ponto de vista do ocupante, o incremento no preço do aluguel pode ser compensado pela redução dos custos condominiais, uma vez que os custos operacionais do edifício são menores.

Esse dado de que um edifício sustentável tem custos operacionais reduzidos é consenso no mercado?

Os estudos que foram realizados em diferentes tipologias de edifícios nos Estados Unidos e na Europa (como em hospitais, escolas, edifícios residenciais e edifícios comerciais) apontam para essa tendência. Nos EUA, uma conhecida pesquisa indica que, em média, os custos de construção de edifícios sustentáveis são cerca de 15% superiores aos de edifícios convencionais. No entanto, essa pesquisa também indica que os custos de operação dos edifícios sustentáveis são em média 30% inferiores aos de edifícios convencionais. No Brasil, é provável que a redução não seja tão grande, porque nos Estados Unidos a energia é muito mais cara do que aqui.

Ainda faltam estudos nessa área no Brasil?

Faltam, sem dúvida. Aqui na Poli-USP, o departamento de construção civil tem se dedicado à temática da sustentabilidade no setor e diversas pesquisas estão em andamento.

Fora a redução dos custos operacionais, existe outro tipo de compensação do investimento adicional em um empreendimento sustentável?

Existe. Os empreendimentos que convivem muito tempo num certo mercado, como shopping centers, hotéis e edifícios de escritórios, periodicamente precisam promover melhorias para não perder sua competitividade. Geralmente, o que se faz nesses empreendimentos é separar um percentual das receitas para fazer essas melhorias. É o que chamamos de Fundo para Reposição de Ativos. Observe que não se trata de manutenção predial, mas um upgrade de qualidade. Como em um empreendimento sustentável os sistemas prediais, as instalações, os materiais empregados, enfim, as tecnologias embarcadas são mais modernas e eficientes, o edifício permanece atualizado por mais tempo e posterga a necessidade de implementação das melhorias. Isso permite que os proprietários recebam um resultado operacional maior.

Esse apelo vale também para o segmento residencial?

No segmento residencial, temos que distinguir duas figuras: o usuário final e o investidor, que compra para alugar. Do ponto de vista do investidor, essa questão da obsolescência mais lenta é válida também. Já do ponto de vista do usuário final, convém analisar o problema da sustentabilidade conforme o extrato de renda. Para um usuário com poder de compra mais alto, é provável que o atributo sustentabilidade seja relevante. Porque o status de se morar num edifício com correção ambiental e que permaneça atualizado por mais tempo, seja sob o prisma tecnológico, seja sob o ambiental, agrega valor para esse público. Mas descendo nas faixas de renda, é mais complicado oferecer um imóvel com esse perfil, embora seja factível conceber projetos que contemplem atributos de sustentabilidade.


Em relação ao apelo mercadológico, um empreendimento sustentável realmente tem maior valor agregado?

Não temos ainda uma resposta objetiva. Para alguns agentes, ocupar um empreendimento sustentável pode lhes trazer um ganho de imagem. As empresas, ou mesmo pessoas físicas, que tiverem essa visão e necessidade, provavelmente aceitarão pagar mais por um empreendimento sustentável. Esse ganho na imagem tem um preço. O difícil é avaliar o quanto a mais uma empresa ou pessoa pagaria.

No Brasil existe uma metodologia ou estudo desse tipo?

O Núcleo de Real Estate da Poli-USP tem um sistema de classificação de edifícios comerciais, e esse sistema considera aspectos da sustentabilidade do edifício. Esse sistema não é de classificação de sustentabilidade: o objetivo é avaliar a qualidade do edifício do ponto de vista do usuário. No entanto, considera a sustentabilidade, porque isso já é um diferencial para algumas empresas. Atualmente, em São Paulo, nos edifícios comerciais classificados como AAA, que certamente incorporam mais atributos de sustentabilidade, praticam-se aluguéis em torno de 30% mais altos do que em edifícios classe A, ou mesmo AA, que têm menos atributos de sustentabilidade.

Existe hoje no Brasil um sistema de classificação específica dos empreendimentos sustentáveis? Ou a empresa que quiser ocupar um espaço desse tipo precisa avaliar ela mesma?

Não temos um sistema de certificação desses. O que existem são apenas algumas referências. Sabe-se, por exemplo, que um edifício que tem instalado um BMS (Business Management System) mais moderno, gerencia mais eficientemente o consumo de água e de energia. Mas são apenas referências isoladas. Não existe no País um sistema de classificação ambiental completo, para parametrizar a sustentabilidade de edifícios. Com isso, ficaria mais fácil discutir em termos econômicos a qualidade do empreendimento.

Eles seriam como sistemas de certificação?

Exatamente. Nos Estados Unidos, por exemplo, existe o LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), que é um sistema de certificação do U.S. Green Building Council. Ele tem quatro níveis (edifício certificado, certificação prata, certificação ouro e certificação platina, que é a mais elevada), que são concedidos de acordo com o grau de sustentabilidade do empreendimento. E nessa análise são avaliados diversos atributos do empreendimento, como projetos, sistemas, materiais, etc. Isso dá uma referência importante para as empresas que queiram alugar ou comprar um espaço sustentável. E muitas empresas têm requisitos mínimos, ou seja, elas só ocupam espaços de ouro para cima, por exemplo.


Quais pontos o empreendedor deve analisar para saber da viabilidade de um empreendimento sustentável?

Ele precisa, primeiro, traçar uma perspectiva de longo prazo. O importante é conhecer a dinâmica do mercado, seja no que se refere às preferências dos usuários e sua tendência de evolução, seja no que se refere à dinâmica de relação entre oferta e demanda. Hoje, por exemplo, falamos que o mercado de escritórios em São Paulo está superofertado. Mas não vai ficar nessa condição de excesso de oferta para sempre. Num intervalo de tempo, que se espera não ser muito longo, a economia vai se recuperar, a demanda vai se aquecer, e vai haver espaço para esses empreendimentos.

Quais as perspectivas de desenvolvimento desse mercado de empreendimentos sustentáveis?

Do ponto de vista do usuário, é fato que a condição de sustentabilidade do edifício já é um valor; o que cabe questionar é a velocidade com que esta percepção de valor será incorporada efetivamente nas práticas e manuais de prospecção de espaços, sejam eles corporativos ou pessoas físicas. Já pela ótica do empreendedor, a questão se coloca nos seguintes termos. A certeza que ele tem, ao desenvolver um empreendimento sustentável, é de que incorrerá em custos de construção mais altos. Em contraste com isso, ainda é muito incerto para o empreendedor como ter a compensação desse investimento adicional. Na medida em que os investidores enxergarem que o investimento em sustentabilidade poderá ser compensado, por meio de reduções nos custos operacionais e no recolhimento do FAR (Fundo para Reposição de Ativos), a tendência é de se ter uma onda de empreendimentos sustentáveis.


Reportagem de Gustavo Mendes
Fonte: Construção Mercado